涉“学区房”纠纷的法律问题

涉“学区房”纠纷的法律问题—傅某田、傅某仙诉房地产公司商品房买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

浙江省金华市中级人民法院（2020）浙。7民终1953号民事判决书

2.案由：商品房买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：傅某田、傅某仙

被告（被上诉人）：房地产公司

【基本案情】

2019年5月，房地产公司在售楼活动中宣传某公馆“6月前买房，9月可入学”。同年5月20日，傅某田、傅某仙的女儿傅某珍向房地产公司预定了其开发楼盘的一处房屋。5月28日，傅某珍、傅某玲又找到房地产公司的销售人员确认入学问题，销售员承诺购买该房屋，业主的孩子能在当年9月1日前入读其意向小学。6月21日，傅某田、傅某仙与建设公司签订《优化装修协议书》，并支付了房屋阳台浇筑的工程费8500元。6月22日，傅某田、傅某仙与房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》；合同约定傅某田、傅某仙购买房地产公司预售的一处房屋，房屋建筑面积102.54平方米，单价为每平方米12930元。据房地产公司开具的增值税普通发票显示房产金额1216369.72元，税额109473.28元，价税合计1325843元。2019年6月25日，傅某田、傅某仙办妥房屋产权登记手续，并为此支付房屋买卖契税18245.56元和不动产登记费80元。随后，傅某田、傅某仙被告知无法落实入读意向小学。傅某玲曾就上述问题向所在县市场监管局投诉，要求退房或者补偿不能入读意向小学的损失和该小学学区房附加值。经所在县市场监管局调解，房地产公司只愿意承担未能就读意向小学的极失共计9.36万元，对于退房和补偿附加值不能满足原告的要求。傅某田、傅某仙认为，其基于房地产公司的虚假广告及虚假承诺购买了房产，而购房的主要因素即学区问题却无法满足，故起诉至法院，请求法院判令解除商品房买卖合同，由房地产公司返还购房款1352668.56元及承担利息损失并赔偿93600元。

【案件焦点】

1.房地产公司对学区房的许诺是否对其具有约束力，应否承担违约责任；2.傅某田、傅某仙与房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》应否解除。

【法院裁判要旨】

浙江省浦江县人民法院经审理认为：房地产公司在售楼时的宣传以及销售人员对于业主子女入读意向小学的承诺，虽未以书面形式岀现在商品房买卖合同中，但该承诺内容明确、表述清晰，且对合同订立具有重要影响，应视为“要约”附属于合同内容，对房地产公司具有法律约束力。现房地产公司未能履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。同时，傅某田、傅某仙作为买受人已支付房价款，房地产公司作为出卖人也已协助完成案涉房屋的产权登记，应认定合同主要债务已履行完毕。虽然让外孙入读意向小学是促使傅某田、傅某仙购买案涉房屋的重要因素，但当事人购房的目的一般在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，其中孩了入学并非唯一的购房目的。且教育行政部门一般在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程屮学区广告本身具有较大的不确定性。傅某田、傅某仙以外孙入读意向小学的目的无法实现为由主张解除合同，依据不足。傅某田、傅某仙主张的损失9.36万元，房地产公司也予认可，应予支持。

浙江省浦江县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：

一、房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿傅某田、傅某仙损失9.36万元；

二、驳回傅某田、傅某仙的其他诉讼请求。

傅某田、傅某仙不服一审判决，提出上诉。

浙江省金华市中级人民法院经审理认为：房地产公司不能兑现入学承诺，构成违约。傅某用、傅某仙购买房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，房地产公司违约行为导致合同主要日的不能实现，买受人有权解除合同。合同解除后，房地产公司应退还购房款，并承担对方因购买房屋所支付的工程费、税费及赔偿上述款项的利息损失。关于傅某山、傅某仙主张的损失赔偿问题，酌情认定为2万元。经法院向房地产公司释明双务合同解除的法律后果，房地产公司主张傅某田、傅某仙返还房屋及协助将房屋过户登记至公司名下，该请求合理合法，予以支持。鉴于合同解除系房地产公袒违约行为导致，若房屋过户产生税费，应由房地产公司自行承担。

浙江省金华市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第•百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第.三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：

一、撤销浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初7124号民事判决；

二、解除傅某田、傅某仙与房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；

三、房地产公司于判决生效之日起十日内支付傅某田、傅某仙购房款等1352668.56元，并赔偿利息损失（从2019年6月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际归还之口止，以月利率6%为限）及其他损失2万元；

四、傅某田、傅某仙于判决生效之日起十五口内协助房地产公司将案涉房屋过户登记至房地产公司名下（房屋过户产生的税费由房地产公司自行承担）；

五、驳回傅某田、傅某仙的其他诉讼请求。

【法官后语】

随着现今社会越来越重视敎育，购房者常常将是否属于学区房作为购买房屋时的一个重要考虑因素。一旦房地产开发商不能兑现其在销售广告中承诺的学区，就容易形成纠纷，甚至成讼。而此类纠纷涉及的法律问题主要有以下三点：

1.区分开发商宣传的"学区房"属于要约邀请还是要约

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。开发商在销售广告和宣传资料中宣传的“学区房”在商品房开发规划范围内，且作出的说明和允诺具体明确，对合同订立及房屋价格存在重大影响的，该广告和宣传应视为要约。反之，则为要约邀•请。要约附属于合同内容，对开发商具有约束力，购房者基于此订立房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。

2.在广吿和宣传属于要约的情形下，开发商如未能履行约定义务，应承担违约责任

实践中，该违约责任一般表现为赔偿损失。而如果销售广告和宣传资料仅属于要约邀请的，开发商在合同被解除或确认无效等情形下，可能要承担缔约过失责任。

3.购房者在一定条件下有权要求解除合同

一般而言，购房者签订房屋买卖合同的目的通常是取得房屋的所有权。尤其购买房屋属于重大交易事项，购房者在签订合同前通常会对房屋的权属、地理位置、周边配套设施等进行全面了解，对学区有特别要求的，更加会详细确认，或者在合同中予以明确。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的規定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，如购房者有证据证明其购房的主要目的是让孩子进入开发商承诺的学校学习，一旦开发商的违约行为导致该目的不能实现，购房者有权要求解除合同。如案例中的傅某田、傅某仙，其外外在当年有入读意向小学的需求，加之其在签订合同前又与销售人员再次确认了入学问题，足以证明傅某田、傅某仙购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题。二审法院也是据此判定双方签订的商品房买卖合同应予解除。

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